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2009年7月29日 (水)

不動産管理業と家賃保証業の規制法が検討中。

7月29日朝日新聞夕刊(14面)によると、国土交通省は、不動産管理業と賃料保証業の規制を検討しており、次期通常国会に提出を目指しているという。

一部の管理業者が賃料の過剰な取り立てや明け渡し請求を行っていることから、管理業としての業務を賃料請求、契約更新、解約に限定し、書面交付義務や行為規制を導入するという。

保証業者については、家賃の請求について、夜間の訪問禁止などのガイドラインをまとめるようだ。

不動産管理業者は、2006年に約28000事業者あるという。これを登録制にし、無登録業者を排除するというが、民間住宅は1200万戸もあるので、対応できるのだろうか?

家主は、物件の近所に住むとは限らず、10戸20戸と保有する家主もあれば、投資物件として1戸しか所有しない家主も多数存在する。維持管理コストが高まる反動もありそうだ。

敷金や原状回復費用を巡るトラブルや「追い出し屋」をめぐる問題が背景にあるようであるが、追い出し屋はともかく、敷金・更新料・原状回復費用については、地域における慣習や住宅事情などがあり、一律に問題視するのはいかがと思う。

敷金が高い代わりに礼金が安い、または不要があったり、敷金は低いが更新料や家賃が高かったり、さまざまなパターンが考えられる。「良いとこ取り」は問題であろう。

書面交付義務、説明義務を設けることには異論はないが、各種費用の設定や慣習の見直しまで踏み込むのには反対である。不動産賃貸には、共通契約約款を設けるなどの工夫がされているが、賃貸管理、保証に関してもそのような試みがまずあってもいいのではないか。

また、家賃回収について、威迫行為を禁止することは当然であるが、夜間の訪問禁止を設けることには問題があろう。夜間にしか自宅にいないケースがほとんどであるからだ。本人が契約時に訪問可能時間とした時間帯以外は、合理的理由がない限り禁止とするなど、個別の事情に対応するこまやかなルール化が有効と思う。

いたずらに規制強化すると、健全な業者ほど旬報遵法コストがかさみ、結果として、家主サイドに転嫁される結果、、敷金額の高額化、家賃の高額化を招くだけで、かえって借家人に不利な状況になりかねない懸念もある。

最近の法改正では、極端な事例に対応した法改正が続いており、賃貸住宅に関する苦情が多かったとはいえ、1千万件以上については、問題が生じていないのであり、その多数の利用者に迷惑をかけないために、拙速な改正には慎重になるべきと思う。

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